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幸运28开户 讲座︱北大飞:从住房的角度理解美国栽族阻隔的历史

来源:http://www.hnzuqiu.cn 作者:一分快三 时间:2020-07-22 点击: 168

【编者按】

美国明尼苏达州暗人乔治·弗洛伊德(George Floyd)被白人警察压颈致物化,引发全国起码140个城市爆发抗议示威,幼批城市展现了强烈的暴力抗议。陪同着抗议,已有一系列复杂的话题被普及商议。在纽约文化沙龙和湾区文化沙龙主理的“栽族题目与扯破的美国社会”线上系列沙龙的第三期中,著名博主北大飞以《美国栽族题目:浏览·辨析·反思》为题,主要从住房题目的角度来介绍美国栽族阻隔的历史,以及这一制度对当代生活有何影响。澎湃讯休(www.thepaper.cn)将讲座内容择其精要,以飨读者。

主要的栽族阻隔题目是美国的痼疾。美国人居住地点的栽族阻隔格局,是特意直接的政策性栽族轻蔑的终局。北大飞试图经历厘清这段历史协助行家理解:暗人(或其他美国有色人栽)并不先天具有民族劣根性,他们和白人今天境遇的分歧,主要是美国主流白人社会永久拒绝给予暗人答有的机会并行使政治上风形成栽族主义制度化,永久褫夺暗人权利造成的。

暗人大迁徙与早期栽族阻隔

美国内战后,由于联邦军队撤出,南部各州敏捷重新推出一系列法令褫夺节制暗人权利。名义上被解放的南方暗人实际上仍是仆从主的农奴。与此同时,北方在敏捷地工业化。一战、二战期间,北方大批工人参军,导致劳工匮乏,暗人纷纷从南方乡下迁去纽约、芝添哥、底特律等北方城市追求做事机会,这段历史被称为第一次和第二次暗人大迁徙。暗人大迁徙前后一连近百年,到上世纪70年代最闭幕束时,暗人有一半人口定居北方。

北方乃至全国对民居实走政策性的栽族阻隔,正是从暗人大迁徙最先的。以巴尔的摩(Baltimore)为例,市当局经历民居栽族阻隔的法令,把城市分为暗人区、白人区懈弛冲区。二十世纪早期,相通巴尔的摩市的栽族阻隔政策在全美大城市不论南北都很常见。但这栽明现在张胆的做法很快就在1917年被高法宣布违宪。

1915年,一个暗人指斥栽族阻隔的“Buchanan v. Warley”案件被巧妙地包装成白人维权的样式——路易斯维尔市的暗人Warley跟白人Buchanan经历自发的方式签署相符同进走房屋营业,两边在相符同中有意声明:倘若这宗营业违背任何当局法令,则Warley行为购买方有权不予实走。相符同签署之后,Warley立即挑出,由于路易斯维尔市确有法令阻止暗人在白人区购房,因而他不消实走购房做事。Buchanan则以侵袭财产权的理由对Warley拿首诉讼。1917年,高法所有大法官相反裁定Buchanan胜诉,路易斯维尔市(以及美国所有地区)基于栽族节制民居地点的法令违宪。

栽族节制条款

很快美国民间又发明出了多栽办法来绕过1917年“Buchanan v. Warley”案的高法判决,其中最主要的方法是在房地产相符同中写入栽族节制条款。

四十年代西雅图市一份购房相符同中的内容

栽族节制:前述四周内任何房产的通盘或片面,均不得被转卖、施舍、出租给白栽人(高添索人栽)以外任何人。除白栽人(高添索人栽)外任何人均不被准许入住前述四周内任何房产的通盘或片面,居住于相关房产内白栽人(高添索人栽)所雇佣仆役除外。

美国房地产相符同内对地产行使、修缮等方面的有一个特意概念叫“run with the land”幸运28开户,相符同条款固着于地产自己幸运28开户,对每一新任业主都有制约性。栽族节制条款写入相符同后也具备了递归算法:条款里不光约定约束禁锢有色人栽进来幸运28开户,即便是异日和下一任业主签署房屋地产相符同时,也必要将同样的内容写进相符同里,有色人栽永世被倾轧在外。从高法Buchanan案判决角度望,这类相符同由幼我签署,无当局强制,并不违宪。过后当局协助实走反而是珍惜居民财产权。这栽栽族节制条款导致栽族阻隔日好成熟。

栽族节制条款相符同实际上还有一个很大的漏洞:立相符同之后,如有房子的下家违反相符同将房屋出租或转卖给有色人栽该如那里理?最先,像这类民事相符同不能够拿首公诉。要拿首诉讼的话,只能是上家。但上家卖完房拿到钱后很难消耗时间精力去首诉下家。邻居则由于不是相符同相关方,并异国首诉的资格。

业主委员会(Home Owners’ Association, HOA)答运而生。开发商在幼区开盘之前,先成立“业主委员会”,将含有栽族节制类条款直接写进章程里,规定必须业主委员会超折半人经历才能转折章程。任何人买房入住必须先签署和准许章程,添入业主委员会。一旦有人违反章程,想把房子卖给有色人栽,其他人能够以业主委员会的名义进走诉讼。这就是栽族阻隔成熟化的一栽外现。最经典的案例是纽约的Co-op(配相符公寓)。纽约的房产大致分成Co-op和Condo(公寓)两栽,Co-op相对益处一些。想要购买或租赁Co-op的房子特意麻烦,必要经历业主委员会的面试。今天在美国各城市随处可见的HOA正是为了达到栽族阻隔的现在标才扩散开来。

上述皆为白人民多自发进走“制度设计”将暗人赶出幼区。30年代经济大萧索之后,罗斯福新政对国家经济的一系列干预,则将这栽“自发秩序”变成了国家走为。

当代美式房贷首源

美国房贷的经典模式是低首付、30年定休贷款,清淡首付只占全款的10%-20%,每月月供为固定数值,不受市场利率震荡和通胀影响。这栽房贷模式并非解放市场的产物,而是当局在解放市场战败之后进走干预的政策产物——源自夸萧索后罗斯福新政的“顶层设计”。

在罗斯新政之前,美国采取的是高首付,短还款期的房贷方式。首付高达房价的40%~50%,还款期仅为5~7年,每月月供较少,但在还款终期要一次性付清尾款,因而这栽贷款也叫“气球式贷款”。要支付如许巨额的首付或尾款能够必要二次贷款。这时倘若赋闲,就只能卖房还贷。

在1929年经济危险后,许多人赋闲后同时卖房导致房地产市场崩盘,进而造成银走大量坏账,引发银走危险并祸及保险业。那时整个纽约州的金融基本停摆。

危险关头,罗斯福当局成立了特意机构联邦住房署(Federal housing agency, FHA)对幼我贷款进走担保。那时FHA设计了这栽新的低首付、长还款期、固定还款额,无终期气球式还款的房贷政策。FHA并不亲自出钱进走贷款营业,但对幼我银走发走的此类贷款进走担保。银走只需每年缴纳数额为贷款额度0.5%的保险费用。一旦借款用户发生拖欠,FHA保证立即将所欠余额统统赔偿给银走。国家担保大大添强了银走的风险承受能力,让今天美国人习以为常的幼我住房贷款成为能够。

这栽住房贷款制度设计让之前遥不走及的住房梦突然变成中产“美国梦”的标配,美国自有住房率从20年代的40%上升到60年代的60%,挨近今天的程度。

住房栽族节制条款国家政策化

但这项望首来惠及万民的政策对暗人却是不幸性的。由于其一系列实走细目不光导致暗人被十足倾轧在外,还导致了之前民间自发设计的幼区栽族节制条款变成正式国家标准,进一步造成了美国栽族阻隔的国家政策化。

这是为什么呢?在保守主义照样通走的年代,为了保证新政的推走,罗斯福当局不得不在设计上引入保守主义和民族主义原则,以此获得南方民主党和保守派的声援。联邦住房数也因此引入一套荒唐的栽族主义理论。该理论的中间内容是社区栽族组成是决定房价前景的关键因素,一个社区只有安详保持其居民为单一白色高添索人栽组成,才能够具有安详经济前景,社区内房屋才能保值。一旦有“争吵谐栽族”侵占,社区将走向败落。败落社区又吸引更多“争吵谐栽族”,造成不走反的凶性循环。

1938年联邦住房署请示手册1850(b)款

这不光是纸上谈兵,FHA担保贷款时,会派出巡查员到各社区考察人栽组成,将社区分成W(白人区)、M(同化区)、F(外国人区)和N(暗人区)四栽。基本上只有纯白人的幼区才能够拿到FHA的担保。这造成原本居住在同化区的白人纷纷搬进纯白人区,有色人栽却无法享福当局担保,难以购房的效果,进一步导致栽族阻隔的普及化和永久化。

1960年的长岛列文镇

这栽情况在二战后更添添剧。二战后,美国进入住房工业化时代,最有代外性的是长岛列文镇(Levittown)。该镇因团体由“列文父子建筑公司”开发建设而得名,他们将建房过程分解成27个标准步骤,以流水线建房子,最快能达到平均镇日建一栋房,四周可不悦目。

列文镇的成功奠定了美国战后郊区化的标准模式:流水线建设幼区;住房署不再对购房户派员逐个审批贷款担保,而是在幼区未开工时按照开发商挑交的团体规划和出售计划预先审批。一旦预审经历,银走立即对开发商发放低休贷款,开发商开工建设。收工后,由开发商按照市县当局准许的出售计划,代替当局对购房业主进走审批并由银走发放购房贷款。

这无疑是工业和金融方面的远大创新。但为了拿到当局贷款担保,开发商采取了一系列措施倾轧有色人栽,保证任何异日的住户都不会把暗人引入幼区。就连亲自参与了列文镇建设的公司暗人员工也不许购买亲手盖首的住房。列文镇的栽族阻隔政策实走地特意彻底,以致列文父子公司曾因某白人租户的幼孩引来暗人朋侪一首游玩而将其驱逐。

暗人买房白人外逃

直到1948年,高法判决此前的栽族节制条款异国法律效力。暗人才拥有在这些地方买房的机会。

详细实走首来照样艰难,暗人买房必要经历稀奇的Blockbusting的方式。由于白人和暗人住房市场间的重大价差形成套利机会,一些拥有资金、人脉资源的房地产经纪公司先把“招架”较单薄的白人社区房源控制住,把白人赶走后再高价转卖给暗人。这栽方式被称为Blockbusting 。

巴尔的摩埃德蒙森幼区1940-1970年人口组成转折

巴尔的摩埃德蒙森幼区是典型案例。在50年代是全白人幼区,但离暗人区稍近,中间仅隔着铁路。房产中介公司先高价买下一两幢住房转卖给暗人顾客,再经历各栽方法警告白人邻居尽快卖房。到70年代,白人通盘外逃(White Flight),变成全暗人区。

暗人的“分期付款”式买房

直到上世纪五十年代,暗人买房无法一般地得到FHA的担保贷款,他们多采取“租售结相符”的分期付款式相符同买房。分期付款与白人行使的永久定休贷款十足纷歧样,行使定休贷款购买房屋后,房屋的添值片面仍归幼我所有,幼我与银走只存在本金的借贷相关。倘若房子涨价,幼我即使还不首房贷将房子卖失踪也照样有收入的。而分期付款并偏差答资产积累,只要付款异国终止,房产仍十足属于中介经纪公司。中介能够在租期内找各栽理由将暗人住户两手空空地赶走,再租给下一家暗人住户。

微妙的是,这些中介公司用来blockbusting的资金却能拿到FHA担保的低休低首付贷款。那时在芝添哥和纽约表层的华尔街精英当中甚至还通走一栽奇葩的分期付款相符同抵押债券,营业这栽债券,利润颇丰。这实际上是对暗人血汗的分食。

随着城区“暗化”程度逐渐挑高,白人纷纷外逃到郊区。为防止暗人随之而来,白人社会又最先想方设法要将暗人阻隔在外。

社区规划:从政治阻隔到经济阻隔

法律层面走不通后,白人最先采用新的栽族阻隔方式,变政治阻隔为经济阻隔。其中间办法是经历社区规划,想尽一致办法让社区房屋成本变高,以此阻隔有色人栽中的低收入人群。后者只能留在城内暗人区。

美国的社区规划特意下层,往往邻居们就能互相否决对方要修筑一个什么样的房子。典型案例如纽约的曼哈顿和皇后区。曼哈顿准许修筑高楼,故而摩天大楼挺直,兼具办公和住宅区;皇后区则由于不准许修筑高楼,多为两三层的房屋建筑。

上世纪60年代后,白人外逃至郊区,暗人纷纷涌向纽约城区置业,纽约急需进走对城市进走厉格规划和经济阻隔。

特朗普家族的崛首与纽约的重新规划有亲昵相关。此时特朗普的父亲老特朗普在纽约已积累了不少地产,他积极去法院、听证会运动,声援城市改造。纽约的重新规划意味着地产升值,为特朗普家族积累了更多财富。

改造前后对比:曾经的食物运输铁路、废舍的铁路和现在的High Line Park/ 图片来自公园网站和《纽约时报》

纽约的High Line Park和Harson Yard以前是工业区,近年改造后修筑了豪华的高层住宅和商区,地铁也延迟至此,这里从废舍的高架货运铁路变成蓬勃的空中花园。这主要得好于纽约申奥战败后对该地的重新规划。

旧金山湾区则是另一个典型。这里的房价挨近天价,房子却都很低,人口也稀奇。湾区的栽族阻隔规划从二战后期就最先了,那时添州有许多军火工业,暗人大迁徙到这儿做事。白人居民采取各栽措施不让暗人融入,导致现在暗人清淡也都荟萃居住在奥克兰。

在这一点上,日本与美国截然相背。日本的社区规划权非但不在社区,也不在地方当局,而是在中间当局手中。这主要是由于日本的土地少,规划必要精打细算、同一规划。东京的建筑密度极高,房屋建筑的防震指数也不错,居住面积大大增补。

栽族阻隔的效果

对幼批族裔来讲,栽族阻隔容易导致拮据题目。在内城形成暗人贫民区,分歧学区的哺育也高度不屈等。

栽族阻隔对宏不悦目经济也有许多负面影响。

最先,这栽阻隔造成经济发达地区住房天价,人口反向起伏。像旧金山经济发达,但住房成本和消耗高,导致旧金山的人口都反向起伏到生活成本较低的地方。

其次,栽族阻隔影响公共设施建设程度。人口松散对公共交通、排水管道、电力设施等公共设施建设来说,都容易导致成本高、行使率低。能源排放等环境题目也因此更添主要,像独栋别墅和公寓楼在空调取暖上的能耗和排放上就很纷歧样,公共交通也比幼我汽车环保得多。

再次,栽族阻隔导致许多社会题目。美国人居住距离较远,交去不太方便,生活比较孤独和没趣,根本因为就是栽族阻隔造成的效果。人口稀奇,生活服务、交友等辐射四周有限,导致美国人生活质量也低。高密度的人口能带来多元化和更美满的生活,但在美国郊区较难实现。

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